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做物流园区其实是给自己造市场 来源: 浏览:3366次

十年前的深圳龙岗区平湖镇还是一块荒地,但十年后因深圳华南城产业园区的拔地而起而朝气蓬勃。
  从2002年开始研究,2003年8月份签订正式合作土地协议,2004年12月6日试业到如今产业园的成熟运转,整个深圳华南城耗时十年之久。在这十年中,有一位华南城的开创者将其所有精力倾注在这片土地上。

  作为华南城控股有限公司的执行董事,许扬对观点地产新媒体表示,华南城最初在深圳打造物流园区的初衷仅是为了要降低珠三角企业的采购成本和物流成本,让采购者能在一站式买到原料的同时,享受到一站式的物流服务。

  但在物流园区建设之初,深圳华南城产业园区也面临了招商困难的问题。为了使得招租顺利,华南城实行了初期两年免租、免费给租户开办展览会等优惠政策;此外,为培育客流量,还曾自费开了16条公交车线路。

  随着前期各项招商工作的全面铺开,深圳华南城产业园区渐变成熟,招商工作也达到理想状态。而随着深圳华南城的成功,开始受到全国各地政府的青睐。

  2009年在香港上市后,华南城就在国内拓展了三个地方;2011年下半年到2012年,华南城又进行了第二波的发展,进驻的地方包括郑州、哈尔滨和合肥。

  许扬也认为,做物流园区最主要的是要熟悉这个行业,知道需求在哪里,“华南城这种业态是一种共生业态,或者说伴生业态:共生业态指的是一种互生的业态,或者叫抱团发展;伴生业态指的是建了批发市场,同时再做物流,物流和批发市场是一种伴生关系,单独做都很难做”。

  至于今后华南城整个产品线的规划,许扬称主要考虑两点:一是帮助物流园区所在地的商贸物流产业升级;二是如何更好地效力城镇化建设。

  “我们华南城在追一个梦,这个梦就是通过我们的工作能够让中国的产业升级转型,在中国城镇化建设过程中有我们的一些贡献。”

  以下为观点地产新媒体专访华南城执行董事许扬先生的2013博鳌房地产论坛专访实录:

  观点地产新媒体:华南城最开始考虑在深圳建物流园区的初衷是什么?

  许扬:做这个项目的出发点是为了要降低珠三角企业的采购成本和物流成本,我们当时就想能不能把珠三角轻工电子产品的工业原料放在一个地方,让大家一站式买到原料,采购完了以后享受一站式物流服务。

  观点地产新媒体:华南城在其他区域的物流园区是怎样发展起来的?

  许扬:我们是2009年在香港上市的,上市后获得了很好的反响。从2009年下半年开始,第一波在国内发展了三个地方,从前年下半年到去年又进行了第二波的发展,进驻的地方包括郑州、哈尔滨和合肥。

  现在各地方省长、市长陆续来过找华南城,希望能去当地建造物流园区,但我们做不了那么多,一年最多做一个,要掌握速度,包括资金、人才、市场开拓及培育等方面。

  观点地产新媒体:华南城打造的物流园区受到各地欢迎的原因在哪里?

  许扬:一方面是市场的迫切需要,前30年建的那些市场已不符合需要了,需要城市重新布局。所以,现在内地政府找我们,希望重新把城市规划好,把原来老旧的市场进行升级改造。

  另外华南城项目自身也存在一定优势:第一,原来的东西没有变,就是降低企业的采购成本,物流成本;第二,配合城市,使城市空间结构更合理;第三,解决当前城市化建设面临的一个很大问题,即就业的问题,我们每个项目都可以提供几万人的就业机会。

  观点地产新媒体:在打造深圳华南城项目的时候都遇到了哪些困难?

  许扬:深圳华南城项目从2002年开始研究,2003年8月份签订正式合作土地协议,11月份正式开工,2004年年底12月6号试业,从开发到运营,耗时差不多十年。

  项目整个规划面积1.5平方公里,实际用地1平方公里。规划区域大概分三个部分,即:交易区、物流区、生活配套区。

  为使得招商顺利,初期的时候两年免租的,而且免费给对方开办展览会,帮助他们参加国内、市内的各种活动;当初为了培育客流量,我们自费开了16条免费的车,一年以后开始有了客流量,后来很多的运输公司就接了。

  观点地产新媒体:拿深圳华南城为例来说,这个项目的资金投放节奏是怎么安排的?

  许扬:一期开业的时候,通过上市拿了30亿。用30亿的上市资金还可以拿60亿的贷款,所以不要小看这30亿的上市资金,这是1:10的关系,第一波就这样发展起来了。别人觉得是奇迹,这个地方还没有建起来就做第二期了,就是通过资本市场。后来我们不断发可转债,像去年刚刚发的可转换债券。

  观点地产新媒体:深圳华南城后期的回报主要来自哪里?

  许扬:前期卖了一些物业,这里有一些回报。深圳华南城的住宅部分没有卖,但外地住宅就会考虑出售,售价上对经营户会便宜点,对外就贵一点,这样才能体现出配套的价值。

  现在培育市场,租金比较低,也会将部分商铺卖给我们的经营者,但主要指标是一定要有经营历史,因为今后的经营还需要靠他们。

  观点地产新媒体:深圳华南城引进商家,在租金、后期发展方面会提供哪些方面的服务?

  许扬:租金方面,头几年都是免租的,额外还会提供一些补贴。后期发展方面,首先提供充足的物流服务,包括仓库、配送中心、运力整合;其次是电子商务服务,现在每个华南城都要建一个电商产业园,帮每个实体商铺免费做一个网上店铺,而且教他怎么用;第三是发展会展业,给商家提供展销平台;第四是每个华南城都有一个奥特莱斯中心,这样能集聚一定的人流;第五是专业化的物业服务。

  最深的体会是,建一个市场30%的精力就够了,70%是用来发展培育这个市场。

  观点地产新媒体:前期让利比较大,华南城在这方面是怎样考虑的?

  许扬:政府也支持我们,把政府给我们的很多政策拿来培育这个市场;另外,第一批进来的商家也需要熬一段时间。

  观点地产新媒体:华南城现在深圳、西安、南宁都有项目,整个规划基本一致?

  许扬:大体一样,但是又不完全一样。比方说批发市场,这个肯定要有。还有物流、会展、电子商务产业园、商业配套、奥特莱斯,但是要根据每个地区的情况来做。

  观点地产新媒体:合肥项目土地完全拿到了吗?

  许扬:第一期拿到了,现在招商中心已经建立起来了,就是要以快制胜。

  观点地产新媒体:做物流园区和住宅开发最大的区别在哪里?

  许扬:要熟悉这个行业,知道需求在哪里,知道发展这个市场其实是自己给自己造市场,盖的住宅就是给商家用,然后商家又需要这里的各种配套服务。

  所以,华南城这种业态是一种共生业态,或者说伴生业态:共生的业态指的是一种互生的业态,或者叫抱团发展;伴生业态指的是建了批发市场,同时再去做物流,物流和批发市场是一种伴生的关系,单独做都很难做。

  观点地产新媒体:华南城打造物流园区在选址方面有什么标准?

  许扬:华南城选址都是在国家战略经济发展重要区域,为什么选择南宁?那里有个东盟经济区;为什么去郑州、合肥?因为那是中原崛起;为什么去西安?因为西部大开发,而且都是中心省会城市,需求非常大。

  在具体城市的具体布点上,因为建物流园区要考虑成本,所以更适合在郊区做,如果在市中心做,不适合城市的发展。我们是在优化城市的空间结构,去市中心去建物流园区是破坏城市空间结构,所以,我们做很多事情要配合当地政府。

  观点地产新媒体:华南城今年的目标是110亿港元,同比增长三成,今年主要的利润贡献在哪个项目?

  许扬:主要是几个正在开发的项目,像南昌、南宁、哈尔滨都有贡献,合肥也会有,但是还没有那么快。

  观点地产新媒体:调控对住宅部分没有任何的影响?

  许扬:三年前华南城上市时我就说了,国家宏观调控对我们没有影响。因为我们做的某种程度上是好事,现在证明对我们是好事。

  观点地产新媒体:华南城首席财务官冯星航之前也表示,华南城从来不是想做传统的开发商,那么华南城今后在产品线上的规划是什么?

  许扬:华南城是做产业的,不会像很多房地产企业一样,什么房子好卖就做什么。我们是围绕区域发展配套服务,一个是帮助这个地区的商贸物流产业升级,而不是研究什么产品帮华南城赚更多的钱;第二,对推进城镇化建设,我们能够做什么?

  观点地产新媒体:华南城有没有从城镇化中找到一个适合自己发展的商机?

  许扬:可以说我们正处于这样一个商机中,也可以说我们正在推动这件事。

  习近平总书记说中国梦,我们华南城也在追一个梦,这个梦就是通过我们的工作能够让中国的产业升级转型,在中国城镇化建设过程中有我们的一些贡献,不是仅仅赚点钱。

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